25.04.2012 Ипотека и новостройки

   По мнению экспертов, рынок новостроек сейчас находится в «отличной форме» - увеличивается число застройщиков, растет количество новостроек, растут даже цены. А отстающий от этого бодрого роста доход населения компенсируется готовностью банков кредитовать строящееся жилье. Специалисты «Сибакадемстрой Недвижимость» рассказали о том, какие квартиры сегодня являются оптимальным вложением для приобретения по ипотеке, и о том, как ипотечному заемщику получить кредит, не потратив лишнего.
   На предстоящую весну некоторые экономисты прогнозировали спад активности на рынке недвижимости.
- Пока мы наблюдаем высокую активность на рынке. Квартиры активно раскупаются, на рынок заходят новые игроки, осваиваются новые площадки. Более того: застройщики продолжают поднимать цены, потому что товар пользуется спросом, - говорит Владимир Дергачев, руководитель отдела новостроек «Сибакадемстрой Недвижимость».
   Покупают в основном однокомнатные, студии, недорогие двухкомнатные квартиры. И практически все покупатели интересуются губернаторской программой. Губернаторская программа, плюс небольшой недорогой кредит, плюс материнский капитал – так покупка жилья для молодой семьи становится весьма приемлемой по затратам. К сожалению, сейчас на рынке практически не осталось дешевых малометражных квартир, подходящих под программу субсидирования, ведь они вымываются с рынка очень активно. Надеемся, губернаторская программа будет продлеваться, пусть и в измененном виде, поскольку спрос на нее среди покупателей очень велик.
   Заметно влияет на рынок новостроек готовность банков кредитовать строящееся жилье. И хотя сегодня, по мнению экспертов, условия предоставления кредитов по сравнению с 2011 годом изменились не в лучшую сторону, число заемщиков в банках только растет, как и число сделок с привлечением кредитов.
- По данным реально проведенных сделок в первом квартале 2012 года средний процент по выданным кредитам выше на 0,8%, чем аналогичный показатель в 4 квартале прошлого года, – говорит Татьяна Казакова, руководитель Аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость». – Хотя есть отдельные программы в конкретных банках, условия по которым, наоборот, стали более либеральными за тот же период. И по реальным сделкам в нашей компании мы видим, как растет количество кредитов на строящееся жилье. Так, во 2 квартале 2011 года из общего числа сделок по новостройкам с привлечением кредита прошло 9%, в 3 квартале – уже 11, в 4 квартале – 18%, а за 1 квартал 2012 года в кредит куплено 24% всех проданных в компании новостроек.
Рост числа ипотечных заемщиков подтверждают и банки, подчеркивая, что суммы кредитов в среднем по рынку стали несколько ниже, зато выросло число заемщиков.
На фоне общей активности рынка растут и цены на строящееся жилье. По данным Аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость», в 1 квартале 2012 года цена квадратного метра в строящемся жилье составила 41,3 тысячи рублей.
- Выбирая объект для покупки, всегда есть смысл обращать внимание не только на абсолютную стоимость жилья, но и на стоимость квадратного метра. Правда в том, что каждый метр в крохотной панельной студии, скорее всего, стоит как и метр в доме из кирпича по линии метро, - говорит Татьяна Казакова.
- Если раскладывать цену небольшой квартиры-студии на те 22 метра, которые она занимает вместе с санузлом и коридорами, то цена метра получится близкой к 45 тысячам рублей, - соглашается Владимир Дергачев. - Для монолита, расположенного в удаленном районе это слишком много: по таким расценкам продаются квартиры в кирпичных домах эконом-плюса в 20 минутах ходьбы от Маркса. Но покупатель или инвестор часто ориентируется именно на конечную стоимость жилья, и выбирает самый малозатратный вариант. Это оправдано, если речь идет об инвестиционной покупке, когда квартиру или студию покупают для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Если же недвижимость приобретается «для жизни», то с прицелом на перспективу разумнее выбирать квартиру более просторную, пусть и по более высокой цене. Потому что студия или однокомнатная – это, в любом случае, лишь временное решение жилищной задачи. С появлением семьи или рождением ребенка и это жилье потребуется расширять.
   Недорогие двухкомнатные квартиры, по словам Владимира Дергачева, также пользуются высоким спросом. Эксперт привел в пример дом на Степной, в котором «двушки» смели буквально за три месяца после начала продаж, тогда как однокомнатные продавались целый год (хотя они были привлекательными по площади и цене).
- На вторичном рынке 80% сделок это обмены одной квартиры на другую (продав одно жилье, покупают большей площади – улучшают условия), - отмечает Татьяна Казакова. - Но чтобы купить квартиру не на вторичном рынке, а в новостройке, ты должен либо иметь жилье, в котором ты сможешь жить до сдачи, либо должен продать свое жилье, где-то взять денег на доплату, а пока стройка достраивается, платить за аренду (заодно копить денег на предстоящий ремонт в новостройке). Это сложная задача, потому большие квартиры в новостройках эконом класса продаются «со скрипом». Если первичный рынок хочет конкурировать со вторичным, он должен уделить больше внимания обменным программам.
- Новостройки в кредит стали покупать значительно чаще, чем в прошлом году, - отмечает Елена Юдина, специалист по ипотеке Центрального офиса «Сибакадемстрой Недвижимость». – Как правило, суммы кредитов – 1-1,5 млн, плюс свои накопленные средства. 

Большинство заемщиков ориентируется на цену недвижимости в пределах 2 000 000. За эту цену можно купить разные квартиры – однокомнатные, двухкомнатные подальше от метро, и даже трехкомнатные (где-нибудь на Кубовой). Если семья имеет минимальный первоначальный взнос и претендует на кредит в 2 млн, то она должна подтвердить совокупный доход в пределах 60 тысяч. Как правило, необходимо иметь 20% первоначальный взнос (хотя есть программы по 15,10 и даже 5% взносом на конкретные стройки). Стандартный срок – 15 лет (это оптимальный срок по размеру платежа и переплате). Но все эти «среднерыночные» условия могут меняться, когда речь заходит о ситуации конкретного заемщика и о подборе конкретно для него кредитной программы.

 

www.sasn.ru

 
Яндекс.Метрика


г.Новосибирск, ул. Немировича-Данченко, 167
7 этаж, офис 707
Тел./факс: +7 383 240-81-52
info@obp-nsk.ru